11月13日，泰山财经发文《REIT申报推进之际，世纪泰华交出安丘泰华城运营权》，报道中提及“潍坊泰华城2025年营业额为7.15亿元，期末出租率95.81%。青州泰华城营业额5.44亿元，期末出租率94.69%。从资产端看，2023年至2026年前三个月，潍坊泰华城资产负债率一直稳定在120%以上，报表口径已资不抵债。青州商场则在2014年投运，2025年末总资产3.99亿元，负债率30.78%。” 10月20日，上交所对国联安泰华城封闭式商业不动产证券投资基金下发受理反馈意见，共13页。这单9月16日受理的商业不动产REIT，底层是山东潍坊和青州两个泰华城购物中心，预计募集规模20.45亿元。 潍坊泰华城在奎文区，分新天地和新天地接建两部分，总建面11.95万平方米，可供出租面积6.04万平方米。新天地2007年1月开业，到今年已经运营19年；接建部分2011年11月开业，运营14年。截至2026年3月31日，这个项目估值13.71亿元，土地剩余使用年限22.71年。 青州泰华城在青州市范公亭路，总建面19.92万平方米，可供出租面积6.80万平方米，2014年11月开业。截至同一时点估值6.74亿元，土地剩余使用年限26.37年。招募书里说，这是青州市唯一一家大型城市综合体。 两个项目加起来估值20.45亿元，与预计募集规模一致。按招募书测算，2026年4到12月合并可供分配金额7116.67万元，年化分派率4.64%；2027年全年可供分配1.10亿元，年化分派率5.40%。 经营数据上，潍坊泰华城2025年营业额7.15亿元，客流量2394万人次，期末出租率95.81%，月租金坪效109.84元/平方米。青州泰华城2025年营业额5.44亿元，客流量1241万人次，期末出租率94.69%，月租金坪效52.96元/平方米。 山东大墉置业有限公司（以下简称大墉置业）由刘云江、山东世纪泰华集团有限公司共同出资设立，于 2002 年 4 月 16 日经潍坊市奎文区市场监督管理局核准登记，注册资本 17,500.00 万元。 根据大墉置业与韩亚银行青岛分行签署的《固定资产贷款合同》及相关配套协议，并经管理人及法律顾问适当核查，潍坊泰华城项目共计88,122.34平方米不动产已抵押给韩亚银行青岛分行，新天地项目租赁合同项下收取的全部商业物业租金收入已质押给韩亚银行青岛分行。此外，《固定资产贷款合同》亦约定，未经贷款人事先书面同意，借款人不得出售、出租、转移或以其他方式处分其资产的全部或大部分。 就上述情形，大墉置业承诺不晚于取得中国证监会准予注册的批文前取得韩亚银行青岛分行出具无异议函件，确认“本行同意，在商业不动产REITs发行后，项目公司可以提前偿还不动产项目相关借款合同项下的全部借款本息，同时解除不动产项目涉及的全部抵押、质押等权益限制……本行与贵司不存在其他限制本项目实施的约定”。 截至2026年3月末，泰华城商业获得多家银行授信额度共8.02亿元，其中已使用授信额度8.02亿元，未使用授信额度0亿元。 截至2026年3月末，泰华城商业对外担保余额6.89亿元，其中4.70亿元为泰华城商业对世纪泰华集团内部关联企业担保，2.19亿元为外部担保。 特别
